המונח שאי אפשר להתחמק ממנו בשום עסקת מקרקעין הוא "הערת אזהרה בטאבו" ויש סיבה לכך. מדובר על חלק חשוב ביותר בחתימת חוזה מקרקעין בין המוכר לקונה והוא יכול להיות עם השלכות משמעותיות על כדאיות העסקה בכלל ועל הפחתת הסיכונים שיש בה בפרט.
קשה לדמיין עסקת מקרקעין בישראל בלי ציון הערת אזהרה בטאבו במעמד חתימת ההסכם בין המוכר לקונה. ההערה הזאת היא לרוב יוזמה של הקונה אך גם למוכר היא חשובה מאוד ברוב המקרים ומונעת אי הבנות או בעיות אפשריות בהמשך.
כדאי מאוד לברר על נושא זה עם עורך דין קניית דירה שמלווה אתכם בעסקה וההוא לבטח ידרוש שתהיה חתימה על הערת אזהרה בטאבו בין אם מדובר על קניית דירה מקבלן או קניית דירה יד שניה. החשיבות בשני המקרים זהה.
רבים חושבים שמדובר רק על צעד שמונע מכירה כפולה של הדירה ליותר מקונה אחד אך למעשה יש סיבות רבות להערת אזהרה בטאבו וקיימים כמה סוגים של הערות אזהרה שונות שכדאי להכיר.
סיבות וסוגים של הערות אזהרה בטאבו:
- התחייבות של מכירה לקונה יחיד – הסיבה הבסיסית ביותר היא כאמור להבטיח עבור הקונה את קניית הדירה באופן בלעדי ולמנוע מהמוכר אפשרות למכור את הדירה ליותר מקונה אחד (והיו דברים מעולם…). כאשר יש רישום לטובת קונה אחד, העורך דין של הקונה הבא כבר יזהה זאת ויימנע את קניית הדירה.
- דרישה להבטחת המשכנתא לבנק – כמובן שבלי להבטיח את הכספים של הבנק אי אפשר וגם כאן נדרשת הערת אזהרה בטאבו. הבנק דורש לערוך הערה כזאת כדי להבטיח לו את האפשרות למכור את הדירה במקרה והבעלים שקיבל ממנו משכנתא לא ישלם לו את התשלומים שהתחייב להם.
- יזמות של פרויקט תמ"א 38 – חובה שיהיה רוב מכריע של דיירים לביצוע פרויקט של תמ"א 38 או פינוי בינוי. על כן יזמים רבים מתנים הטבות כלשהם לרישום מקדים של הערת אזהרה בטאבו לדיירים שמעורבים במכירת הדירות שלהם בפרויקט ומעוניינים לקבל כספים או דירות חליפיות וכן הלאה.
- שיעבוד או עיקול של הנכס – הערת אזהרה על מקרקעין היא דרך אפקטיבית להבטיח תשלומים או בריחה של חייבים עבור מוסדות שונים. מס הכנסה, ביטוח לאומי ועוד מוסדות שכאלו דורשים לעתים רישום אזהרה בטאבו על חייבים שצברו חובות בהיקפים גדולים והמקרקעין שלהן הוא בטוחה שישלמו את החובות הללו.
- מעורבות של צג שלישי לעסקה – חלק לא קטן של עסקאות המקרקעין הן מורכבות ולא מכירה פשוטה בין מוכר לקונה. לעתים מעורב בתהליך צד שלישי (הורה, בת זוג, שותף וכו') שיש לו תנאים והשגות לביצוע העסקה ולכן יש צורך לחתימה או אישור שלו לעסקה.
כפי שניתן להבין מדובר על הערת אזהרה חשובה מאוד בכל עסקת נדל"ן, בין אם היא קניית דירה על הנייר, דירה יד שנייה או עסקה שיש בה מורכבות מעבר לרגיל.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד ארז בורג – עורך דין לענייני מקרקעין אשר מלווה משקיעים, רוכשים ומוכרים בעסקאות מקרקעין בצפון הארץ. אם אתם מחפשים עורך דין מקרקעין בנשר או עורך דין מקרקעין בקריות – המשרד הוא הכתובת!