משכנתא ראשונה היא ב 99% מהמקרים ההוצאה הגדולה ביותר שעושים בחיים עד אותו הרגע. זאת סיבה מספיק טובה לגשת לכל הנושא בזהירות, ולוודא שאתם מבינים מה אתם עושים, וגם שאתם מרכיבים תמהיל משכנתא שמתאים עבורכם ותוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים שלו באופן עקבי. בשנים האחרונות הרוב בוחרים לעשות זאת באמצעות ליווי של יועץ משכנתאות פרטי.
מחירי הדיור בישראל מרקיעי שחקים בשנים האחרונות ולכן קשה מאוד לרכוש דירה חדשה, בטח אם מדובר על מי שזאת הדירה הראשונה שהוא רוכש. במקרה שכזה יש צורך בהלוואת משכנתא מבנק משכנתאות ולהתחייב להחזרים חודשיים של אלפי שקלים מדי חודש לאורך 20-30 שנה במרבית המקרים.
עבור רוב מי שרוכשים דירה ראשונה מדובר על ההוצאה וההתחייבות הגדולה ביותר שהם עושים בחייהם עד לרגע זה ולכן יש משמעות גדולה של הבנת הנושא לעומקו, הכרה ביכולות ההחזר החודשי שלכם ובגובה ההלוואה שתהיו זכאים לה ובעיקר בהוצאות נוספות שייתכן וצפויות לכם ולא חשבתם עליהם עדיין.
ההמלצה עבור מי שנמצאים במצב שכזה היא לפנות לשירותי ייעוץ משכנתאות פרטי כדי לרכז את כל הנתונים הרלוונטיים בצורה נכונה ולעשות את החישובים שמתאימים בדיוק עבורכם כדי לנתח את המצב שלכם. יועץ משכנתאות פרטי יוכל להציג לכם את כל המידע הדרוש לכם כדי להבין היכן אתם עומדים, מה האפשרויות שפתוחות עבורם ולקבל את ההחלטות הנכונות לפני נטילת משכנתא לרכישת דירה ראשונה.
איך מחשבים את היכולת הכלכלית שלכם?
החישוב של יועץ משכנתאות פרטי הוא על רמת ההכנסה שלכם, ההוצאות השוטפות שלכם ומכאן שיערוך של יכולת ההחזר החודשי שתוכלו לעמוד בו. אבל האמת שחישוב של המצב הקיים, הוא לא היחיד שמבצעים. נטילת משכנתא לרכישת דירה ראשונה היא לתקופה של עשרות שנים ולכן חשוב לקחת בחשבון הוצאות והכנסות עתידיות בשקלול.
- האם אתם צפויים לקבל ירושה גדולה?
- האם אתם אמורים לקבל העלאת שכר בעבודה בשנים הקרובות?
- האם מתוכננת הבאת ילדים חדשים לעולם בזמן הקרוב?
- האם יש לכם אופציות במניות שאולי יהיו שוות כסף בעתיד?
- האם אתם לפני התחייבות להשקעות נוספות בעסק או כל דבר אחר?
כל הפרמטרים הללו יכולים להשפיע על בניית תמהיל משכנתא שמותאם עבורכם ויחולק מבחינת לוח הזמנים בצורה שתשתלב בדרך הטובה ביורת עם השינויים העתידיים שצפויים לכם בחיים.
איך תדעו מה גובה המשכנתא שתוכלו לקבל מהבנק?
הבנקים לא ממהרים לחלק הלוואות משכנתא בקלות ולכן הם יבחנו את היכולות שלכם וגם את הסכום הכספי שאתו תגיעו לרכישת הדירה. לדירת מגורים ניתן לקבל כ 75% משכנתא וגם זאת בהתאם להלוואות או התחייבויות אחרות שכבר יש לכם והבנק ייבחן אותם. כלומר אם אתם לפני רכישת דירה של 2 מיליון ₪, אתם צריכים הון עצמי של חצי מיליון שח לפחות. אם זה לא המצב, אז אתם צריכים לחפש נכס זול יותר.
לסיכום, לפני נטילת משכנתא ואולי גם הלוואה נוספת "מהצד" כדי להגדיל את ההון העצמי שלכם, אתם חייבים לקחת בחשבון הוצאות נוספות שצפויות לכם. אלו יכולות להיות הוצאות על שירותי תווך, עורך דין מקרקעין, חברת הובלות, רכישת ריהוט ומוצרי חשמל לבית וכן הלאה. כולם יחדיו מגיע לעתים לעשרות אלפי שקלים שתצטרכו למצוא דרך לממן בזמן הקרוב.
המאמר נכתב בשיתוף עם גיא מלר, יועץ משכנתאות מוסמך, אשר מלווה זוגות צעירים, משפחות ובעלי עסקים מול כלל הבנקים בישראל (בנק דיסקונט, פועלים, מזרחי טפחות וכדומה).